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私が郷里の法務局で和紙でできている公図(字絵図)を閲覧したところ赤や青で色が塗ってあり、地番の付いていない土地がありましたが、どのような土地なのでしょう。
現在全国の法務局に備えられている地図の約6割が、一般に字絵図と呼ばれている地図です。
これらの地図は、遠く明治政府が行った地租改正事業により作成された地図にはじまり、明治22年の土地台帳制度の制定に伴い、 土地台帳付属地図として備えられました。
その後度重なる修正をへて、昭和25年土地台帳に関する事務が税務署から登記所に 移されたのに伴い、これらの地図も登記所で保管することになったものです。
これらの字絵図には官民の所有の区別なく 付番されていますが、里道、水路、堤防、河川等は、付番することなく、利用状況に応じて、里道は赤色、水路は青色といったように 色が塗ってあります。
それらは現在では多くが市町村有地であり、色の塗っていない無地番の土地は、他の資料等で民有地である事が 証明されない限り、原則として国有地と解されます。

なお、昭和26年から国土調査法に基づき全国的に地籍調査を実施し、 より精度の高い地図の作成作業が現在進められています。
 

登記所で自分の土地の登記簿謄本を請求したら、「住居表示の番号でなく、 土地の地番を書いて下さい」と言われました。住居表示の番号と土地の地番は違うのでしょうか。
土地の地番は原則として最小行政区画(例えば何々町、何丁目、大字何)の 土地1筆ごとに番号を付け、一定の区域ごとにその所在が分かるように定められています。

土地登記簿は、この土地の地番順に 整理されています。
お手元に登記済証(いわゆる権利証)がありましたら、その土地の所在の次に書かれている番号が地番です※1。
土地登記簿にある土地はすべて地番を持っています。
一方、住居表示は原則として最小行政区画である町や丁目の中を、道路や鉄道、 河川、水路などで区画し、区画内の建物を街区符号と住居番号で表示するものです。
例えば「岐阜市琴塚3丁目21番1号」のように 表示し、原則として土地の地番との関連性はありません。
住居表示の番号は建物に付けられた番号ですから、建物の建っていない土地には 住居番号は付しません。
また住居表示の実施されていない地域も多くありますので、そのような地域では原則として土地の地番と住所とは 一致しています。

登記所で自分の土地の地番が分からない時は、土地の地番と住居番号との対照表が備え付けられているところも あります。
それでも不明の場合は最寄りの市町村役場に問い合わせてください。

※1現在では法務行政はコンピュータ化されており、従来の紙の登記済証は廃止され12文字の数字及び符号にて構成される登記識別情報というコードになっております。地番も表形式で記載されています。
 

不動産登記の専門家として「土地家屋調査士」と「司法書士」がありますが、 仕事の内容はどのように違うのですか。
不動産の登記は土地については、所在・地番・地目・地積、建物については、 所在・家屋番号・種類・構造・床面積、という不動産の物理的現況を登記簿の表題部に表すための「不動産の表示に関する登記」と それらの不動産の権利関係を登記簿の甲区、乙区欄に表すための「不動産の権利に関する登記」によって構成されています。

権利に関する登記とは、所有権・抵当権・根抵当権・質権・地上権・賃借権・地役権、などに関する登記です。
これらの登記は、 いずれも申請人自らもできますが、法律的な知識や測量技術が求められますので、専門家として登記の申請資格を法務大臣から 与えられているのが、土地家屋調査士であり、司法書士なのです。
土地家屋調査士は前者の「不動産の表示に関する登記」を、 司法書士は後者の「不動産の権利に関する登記」を代理して行います。

おのおの整理すると、次のようになります。

【土地家屋調査士の主な業務】
土地の境界に関する調査・測量・分筆・合筆・地積更正・地目変更、建物の新築・増築・滅失などの 登記など。

【司法書士の主な業務】
売買・贈与・相続・などの所有権移転登記、抵当権の設定・抹消登記など、商業・法人の設立登記など、 供託手続き、その他裁判所、検察庁、法務局に提出する書類の作成など。
 

私の所有地には父の代からコンクリートのしっかりした杭が入っていますが、 法務局の公図の地形と著しく違うところが何カ所かあります。このままにしておいてよいのでしょうか。
現在、法務局で閲覧できる地図には、明治時代に作られ、一般に「字絵図」 と呼ばれているものと、国土調査、土地区画整理事業、土地改良事業などによって最近作成された地図とがあります。

前者の字絵図は 精度も悪く、これのみにによる境界の判断には適さないものであり、後者の地図はその事業が行われた時期にもよりますが、 比較的精度も高く、境界を判断する際、重要な資料となるものです。
なかでも不動産登記法第14条地図は現地を正確に反映した 地図といえます。従って、ご質問の地図がどのような地図かによって、考え方も異なってきます。
しかし、このまま放置して、 後日に紛争を招いてもいけません。
いずれの地図にせよ、できる限り現地の状況を正確に表示するのが望ましいのですから、 現地との相違の原因をよく調べ、その原因が隣同士の土地の一部交換により発生するなどの人為的なものであれば、分筆登記を経て、 交換による所有権移転登記をすることになります。

また、そもそも地図の作成に誤りがあった場合には、法務局に対し、 地図訂正の申し出をすることができます。
いずれも詳しくは最寄りの土地家屋調査士にご相談下さい。
 

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相続した古家を取り壊し、住宅を新築しようとしたところ、公図上、 敷地の真ん中に道路敷が残っていました。長年、この土地も含めて宅地として利用してきたので、自分名義に登録したいのですが 可能でしょうか。
国や市町村が行う道路や水路整備事業により、今までとは別な場所に道路や 水路ができることによって、従前の道路や水路(通称「赤線、青線」正式には「法定外公共物」)は用途が廃止となり、 自然と周囲の土地利用の中に取り込まれ、必要な手続きを経ずに、今日に至っているケースが多く見受けられます。

そこで、一般的な法定外公共物の払い下げについてご説明します。
現在ではほとんどが市町村に権利譲渡されております。従ってまず対象となる土地の調査測量を行い、市町村長あてに 法定外公共物の払下申請書を提出することになります。
市町村の調査及び審査を得て、市町村が定める地価(多くは隣接地及び周辺の現況地目の評価額を元に算出した価額)にて売買契約を結び、代金を支払うことで所有権を取得します。
それ以外の市町村に移譲されなかった法定外公共物は一括して用途廃止がなされて財務省に引き継がれました。従って国(地方財務局)に対して払下申請を行うことになります。

払い下げされた土地は登記簿に記載のない土地がほとんどですから、土地登記簿を起こすための 「土地表題登記」と「所有権保存登記」をすることにより、完全な所有権を得ることになります。
 


土地を3人の子供たちに分割し、それぞれに相続させたいと考えています。
どのように遺言書を作ればよいでしょうか。
遺言書を作る以前に、まず土地を3筆に分筆登記し、その上で遺言書に土地の 所在、地番、地目、地籍、さらにだれに相続させるのかを記載しておくのが確実な方法といえます。
しかし必ずしも事前に 分筆登記しなくても、どの部分をだれに相続させるのかを客観的に特定できる程度に、例えば 「何某には東側〇×平方メートル相続させる」というように記しておくことも可能です。
このような場合には、 土地家屋調査士に依頼して土地を実測し、その図面を遺言書に添えておくとよいでしょう。
その後、遺言者が死亡し、 遺言の効力が発生した場合には、遺言執行者または相続人が申請人となり、遺言書に従った分筆登記をした上で、 それぞれ相続登記を申請すればよいことになります。

遺言の方式には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の 3種類がありますが、いずれも方式は厳密になっており、要件を充たさないと無効になるケースもあるので、 できるだけ公証人による公正証書遺言をお勧めします。




岐阜県土地家屋調査士会

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