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自分の田を埋め立て、次男夫婦のために家を建ててやろうと思います。
どのような手続きをすればよいでしょうか。
田や畑などの農地はたとえ自分の農地であっても、 宅地に転用するには市町村の農業委員会に届出が必要だったり、場所によっては県知事の許可が要ります。
しかし、 届出または許可を受けた後に埋め立て工事が完了したとしても、その時点ではまだ宅地への変更登記はできません。
地目変更の登記ができるのは、その土地を現実に転用目的に添って使用を開始して、はじめて可能なのです。
本件の場合は、次男夫婦の家を建てるということですから、少なくとも家の基礎工事が完了し、住宅の建築が明確になるまでは、 地目変更登記ができないということになります。
資材置場ならば、現実に資材置場として利用されていなければならず、 ただ単に埋め立て整地しただけの空地では、雑種地への地目変更はできないということです。

登記簿の地目を変えるには、 地目の変更後1ヶ月以内に、地目変更登記を所轄の法務局に申請しなければなりません。
 

所有している駐車場の土地登記簿を見たところ、地目が「雑種地」となっていました。
どのような土地のことなのでしょうか。
はじめに「地目」の定めから説明します。
「地目」を定めるには、その土地の現況や利用目的に重点を置き、客観的に判断します。
その利用目的は、一時的であってはならず、ある程度の継続性を必要とします。
例えば農地を埋め立て、盛り土をしただけで、 特定の用途に使っていないような中間的な状態は、雑種地ではなく、盛り土以前の地目である農地とされます。
次に不動産登記法事務取扱準則に定める地目には、田、畑、宅地、塩田、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、 水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、そして以上のどれにも該当しない土地として「雑種地」 があります。
但し実際の取り扱いとしては、雑種地はそのようなばく然としたものではなく、 それなりの用途に使用しなくてはなりません。

具体的には露天駐車場、資材置き場、ゴルフ場のコース、競馬場の馬場、 送電線の鉄塔敷地などがその例として挙げられます。
 

自宅の土地を測ってみたところ、登記簿の面積よりすこし多くあることが分かりました。
登記簿の面積は常に正しいものと 思っていましたが、なぜ違うのでしょう。
土地改良法・土地区画整理法・国土調査法などによって表示された土地や、分筆登記・地積更正登記などで最近測量がされた土地は、 比較的面積(登記上は地積という)が正しく表示されています。

しかし、現在の登記簿の前身にあたる土地台帳当時の地積を、 ただ単に平方メートルに書き換えただけの登記簿も少なくなく、その地積の根拠は明治政府による地租改正の作業時に行われた 測量にさかのぼります。その精度は疑問です。
明治時代の稚拙な測量技術に加え、短期間に全国のすべての土地を測量する必要から、 その作業の多くは国民自身によって行われたという状況や、当初は税金を徴収するための土地台帳法の制定に伴う地積の測量で あったことから、租税の徴収が見込みやすい宅地や農地に比べ、労力の割にあまり租税の徴収が見込めない原野山林に至っては、 その測量はずさんなものであったろうと思われます。

ですからお尋ねのように実測の地積と登記簿の地積は違いのあるところは決して 珍しくありません。
このような場合は将来の境界問題を未然に防止する意味でも、また土地譲渡の際のトラブル防止のためにも地積の 更正登記をされるようお勧めいたします。




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